Prezydent zastawił pułapkę na właścicieli gruntów, ale ludzie oczekują uczciwej ceny
„Przedstawianie nam kolejnego operatu tylko zrobionego przez innego rzeczoznawcę z tymi samymi cechami zaniżonymi na naszą niekorzyść graniczy z absurdem” - piszą do prezydenta Łomży Mariusza Chrzanowskiego współwłaściciele działki przeznaczonej pod bulwar. Ludzie czują się oszukani i oczekują uczciwej ceny. Niech to nie będzie naszym kosztem – postulują.
Miasto Łomża z Funduszy Norweskich i Polskiego Ładu otrzymało na budowę bulwaru od mostu do mostu, z pominięciem rejonu portu, około 47 mln zł. To dużo pieniędzy, na zagospodarowanie brzegu Narwi. Już sama koncepcja zabetonowania rzeki budzi kontrowersje, co wynika z braku dyskusji miejskiej o sposobie zagospodarowania tego terenu. Deficyt rozmowy prezydenta Chrzanowskiego z mieszkańcami ma głębszy skutek, ale o tym później.
Prezydent „ograł” właścicieli gruntów i „związał” sobie ręce
"Gdy przedstawiane były plany budowy bulwaru byliśmy zapraszani na wspólne rozmowy" – mówił Karol Konopka, jeden z właścicieli gruntów. I tu skończyła się dobra komunikacja z Ratuszem, bowiem "kiedy doszło do wykupywania naszych działek, pan prezydent, mimo naszego niezadowolenia z zaproponowanej ceny", jak też wielu pytań co do wyceny, "nie chciał się spotkać w większym gronie i wysłuchać naszych problemów, tylko z każdym z osobna, nawet wśród współwłaścicieli”.
Ta niechęć prezydenta do otwartej, wspólnej rozmowy z właścicielami gruntów miała swój cel. Cena ziemi.
Anna Wykowska-Wiśniewska, współwłaścicielka jednej z największych działek informuje, że 12 października 2021 dostała zaproszenie do zapoznania się z operatem szacunkowym nieruchomości, który sporządzony został 24 sierpnia 2021, czyli jeszcze przed ogłoszeniem funduszy z Polskiego Ładu, które zostały ogłoszone 25 października 2021. Zaproponowana cena wyniosła 144 zł/m2. Po zapoznaniu się z operatem szacunkowym rzeczoznawcy pismem z 25 października 2021 właścicielka zaprotestowała.
Kilka osób, które potrzebowały szybko gotówki, przyjęły z radością te propozycje bez głębszej analizy i podpisały akt notarialny. Prezydent mógł być zadowolony, że tanio kupił ziemię, ale tymi transakcjami „spętał” także sobie ręce.
Operat szacunkowy to dokument, podczas sporządzania którego, bierze się pod uwagę wiele parametrów. Przy metodzie porównawczej zastosowanej w tym przypadku, porównywane są działki podobne. Przy pierwszym operacie nie było do porównania podobnych działek, więc brano pod uwagę odleglejsze np.: Królowej Jadwigi, Szosa do Mężenina czy Wąska. Żadna z nich nie leży w pobliżu rzeki. Jedną z ulicy Rybaki odrzucono. Umknęła natomiast uwadze inna, prawie nad rzeką, tuż przy dawnym Towarzystwie Wioślarskim sprzedana przez Miasto w sierpniu 2020 roku. Ratusz za 1m2 otrzymał wówczas 256 złotych i 23 grosze. Po roku ceny poszły do góry czy w dół?
Właściciele nie zaakceptowali propozycji, wytknęli błędy, ale „zapadnia” poszła w ruch. „Po wytknięciu przez nas błędów rzeczoznawcy, co do tylko kilku się odniósł, cena wynosi 170,96 zł/m2” - przekazuje pani Anna.
Przyjęte przez właścicieli pierwsze operaty stały się pułapką dla innych i dla prezydenta. Przy drugim operacie, osoba sporządzająca go wzięła ceny transakcyjne z ostatniego okresu. Jeśli prezydent zapłaci więcej, odpowie za niegospodarność.
Tu widać albo nieumiejętne zarządzanie miastem i jego zasobami albo grę przeciw mieszkańcom miasta. Brak rozmowy z właścicielami i chęci poznania ich oczekiwań tylko zaognił sytuację. Osoba, która zawodowo robiła takie operaty pod drogi, w tym obwodnice wyjaśnia, że pierwszym krokiem powinno być poznanie oczekiwań właścicieli gruntów. Następnie porównanie ich z realnością rynku. Dopiero po tym wstępnym etapie przygotowuje się operat. Nie ma protestów i wszyscy są zadowoleni. Porozumienie jest siłą takich transakcji. Chęć przechytrzenia mieszkańców niską ceną związała ręce prezydentowi, który może po czasie zrozumiał spowodowane przez siebie komplikacje, ale i tak ceny za wiele podnieść nie może. Kolejny operat podnoszony jest w ograniczonym zakresie, błąd popełniony na początku sprawia, że narasta opór społeczny, niezadowoleni są ci właściciele, którzy uznają wyceny za niskie. Już trwa proces podnoszenia cen, a to sprawi, że frajerami poczują się ci, którzy sprzedali jako pierwsi.
Po ile jest ziemia w mieście?
Do operatu brane są ceny transakcyjne, ale warto poznać ceny funkcjonujące w mieście. Osoby, które zawodowo zajmuje się nieruchomościami w Łomży podają przybliżone wielkości: pod budownictwo mieszkaniowe cena waha się 300-400 zł/m2, na Skowronkach 200 zł/m2, a na skarpie przy Narwi około 400 zł. Oczywiście cena zależy od lokalizacji, dojazdu i wielu innych czynników. Otwartą kwestią pozostaje ile wpisywane jest w aktach notarialnych. Niektórzy mówią, że skoro kupujący pokrywa wszystkie koszty, to zdarza się, że jej wartość „w papierach” jest zaniżana. Nie wszyscy jednak, z którymi rozmawialiśmy, potwierdzają ten proceder.
Co dalej z bulwarem
Pod koniec kwietnia do wojewody trafiło pismo, skutkiem czego wyznaczył on starostę łomżyńskiego, aby prowadził postępowanie wywłaszczeniowe. Ten dał 2 miesiące stronom na rokowania, których efekt jest raczej łatwy do przewidzenia. Różnica między oczekiwaniami, a propozycją Ratusza jest chyba zbyt duża. W takiej sytuacji starosta łomżyński wyznaczy swojego rzeczoznawcę, który przygotuje operaty. Tu wraca sprawa cen transakcyjnych, które będzie musiał brać pod uwagę rzeczoznawca.
Jest jeszcze jeden gracz w tym procesie. Czas.
Miasto Łomża ma 9 miesięcy od chwili podpisania promesy z Polskiego Ładu na ogłoszenie przetargu, a termin mija około września.
Jeśli operaty przygotowane przez rzeczoznawcę, powołanego przez starostę, zostaną przyjęte przez właścicieli działek, sprawa będzie zakończona. A jeśli nie, wojewoda będzie musiał zdecydować. Może to zrobić nadając klauzulę natychmiastowej wykonalności, czyli faktycznie wywłaszczenia. Zdaniem wiceprezydenta Andrzeja Garlickiego, "przeniesienie tego do wojewody nie jest spychologią, tylko gwarantem, że będzie obiektywnie przez osoby trzecie procedowane".
Właściciele gruntów czują się oszukani i mają wiele zastrzeżeń do nieuczciwego ich zdaniem postępowania władz miasta, które ma doprowadzić do wywłaszczenia. Wykazują m.in na uchybienia w wycenach, np. Anna Wykowska – Wiśniewska pyta w piśmie do prezydenta Chrzanowskiego o zabudowę magazynowo-składową-przemysłową, która ma być po sąsiedzku. „Według nas nasza działka sąsiaduje z zabudową jednorodzinną, usługową oraz plażą miejską (rekreacja)”. Właściciele zarzucają nieuczciwą ocenę cech ich nieruchomości, którą kwalifikuje się na ich niekorzyść. Wiele zarzutów i jedna kotwica, cena transakcji. Oprócz tego, pozostaje kwestia: czy zastawione przez prezydenta „sidła cenowe” mogą być podstawą do zakwestionowania operatów, może prawidłowo zrobionych, ale podstawą dla których nie był rynek, tylko gra kupującego – prezydenta.
