Gotówka rządzi na rynku nieruchomości w Łomży - ::4lomza.pl:: Regionalny Portal

Rok 2022 to dla rynku nieruchomości okres spowolnienia i zmiany trendu. Z uwagi na wysokie stopy procentowe, które jak podaje BIK, ograniczyły udzielanie kredytów przez banki. Z udostępnionych danych wynika, że w październiku w całym kraju udzielono tylko 6,7 tys. kredytów hipotecznych (najmniej od 13 lat), co oznacza licząc rok do roku spadek o 73,2 procent. Tomasz Góralczyk, który na lokalnym rynku jako pośrednik i doradca działa od kilkunastu lat, tak opisuje łomżyński rynek nieruchomości ostatnich lat i wskazuje na jeden z kluczowych momentów.

- Skok cenowy w mieszkaniówce zaczął się w 2018 roku – mówi Góralczyk. - Na lokalnym rynku pojawił się nowy developer i ceny na rynku pierwotnym poszły w górę o 1000 zł.

Zdaniem obserwatora ówczesny wzrost cen nie był niczym konkretnym spowodowany. Wszystko działało, sprzedaż na rynku pierwotnym i wtórnym była, i nagle nowa inwestycja i ceny do góry. Jak zauważa, rynek to przyjął i dociągnął ceny. To z kolei przyczyniło się do wzrostu cen także na rynku wtórnym. 

W Łomży za gotówkę
Tomasz Góralczyk od kilkunastu lat zajmuje się nieruchomościami, a od 2020 roku jego biuro sprzedaje także mieszkania w imieniu developera na rynku pierwotnym. To pozwala szerzej spojrzeć na nasz lokalny rynek nieruchomości. Okazuje się, że w Łomży większość transakcji odbywa się za gotówkę. Klienci kredytowi stanową w ocenie pracowników biura około 30% transakcji. Firma ma swoje biuro także w pobliskiej Ostrołęce i co ciekawe, tam sprzedaż kredytowa zajmuje dominującą proporcję, nawet  90% transakcji. 

- Dużo klientów jest spoza miasta – przybliża strukturę kupujących w Łomży klientów. - Urodzili się tu, mieszkali kiedyś tu czy w okolicy i wrócili z gotówką, chcąc na starość osiedlić się. Oddzielną grupę stanową osoby z zagranicy. Chcą zainwestować w Łomży, żeby mieć, w perspektywie może przyjadę, może wrócę. Rolnicy także mocno napędzali  sprzedaż nieruchomości tzw. gotówkowych. 

Leszek Porzeziński, dyrektor oddziału Łomża – Ostrołęka zauważa, że „rolnicy to grupa, która zawsze inwestowała, czy to z kwestią późniejszej odprzedaży mieszkania czy wynajmu". 

Kolejną grupę klientów gotówkowych stanowią inwestorzy, którzy kupują i wynajmują. To duzi przedsiębiorcy z okolicy. W ten sposób lokują swoje pieniądze.

W latach 2018-2020 typowy łomżyniak, który kupował mieszkanie miał do 30 roku życia (czy małżeństwa w tym wieku) i brał kredyt hipoteczny.

Covid kazał docenić ziemię
Z chwilą ogłoszenia pandemii koronawirusa branża nieruchomości, podobnie jak wiele innych, zatrzymała się. 

- Pamiętam spotkanie z klientką. Musiałem mieć rękawiczki, maseczkę na twarzy, ochraniacze na butach, i rozmawialiśmy z pewnej odległości. Pani odkładała to spotkanie bo bała się – wspomina Tomasz Góralczyk.

Po kilku miesiącach, gdy już nauczyliśmy się z nim żyć, klienci zaczęli doceniać kawałek swojej ziemi. Zaczęli się rozglądać za działkami, budowlanymi czy rekreacyjnymi, żeby móc tam pojechać. To przyczyniło się do skoku cen za grunty, które od 2009 roku były w miarę stabilne. 

- Od 2020 roku widzimy, a mamy biura w Łomży, Giżycku i Ostrołęce, że grunty sprzedawały się wyśmienicie – mówi z radością właściciel firmy. - To był dobry czas dla biura nieruchomości. Rynek gruntów w latach 2020-2021 był tak nagrzany, a ceny tak skoczyły, że klienci się licytowali. Zaczynaliśmy sprzedawać działkę na konkretnym osiedlu za 130 tysięcy, a kończyliśmy na 170 tysiącach – podsumowuje. 

Klienci doceniali także stare nieruchomości, czyli siedliska, domki drewniane czy murowane  z budynkami gospodarczymi w rejonach wiejskich. Wzrost cen nie ominął także mieszkań w blokach. Tu także ceny rosły, a sprzedaż odbywała się głównie za gotówkę. Cena mieszkania 70-metrowego na rynku łomżyńskim sięgała pół miliona i więcej, ale to wzmacniało trend przerzucania się kupujących na domy.

- W tym przedziale cenowym można było wtedy kupić domy, więc klienci zaczęli wybierać samodzielne mieszkanie z działką. To oczywiste, że wpłynęło na wzrost cen domów – mówi Góralczyk. 

Ceny domów w okolicach Łomży, zależnie od lokalizacji, położenia, standardu wykończenia, roku budowy szacuje się w przedziale od 600 tys. zł, do ponad miliona. 

- Jedna z ostatnich transakcji z 2022 roku: dom 225 m2, działka 20 arów, cena ofertowa 1,3 mln zł, a sprzedane za 1,1 mln zł gotówką – zdradza. 

Działkami w okolicy zainteresowali się także mieszkańcy dużych miast. Na początek często do stworzenia miejsca na weekendowe wypady, ale z czasem, może na emeryturę chęć osiedlenia się. Uciekają przed smogiem w ich odczuciu w rejon czystej przyrody. To w oczywisty sposób wpływa na wzrost cen. 

- Ważne dla nich było otoczenie, a nie odległość od Łomży. Decydując się na zakup cenili lasy, przyrodę, rzekę – mówi Leszek Porzeziński i podkreśla, że dotyczy to głównie klientów z dużych aglomeracji. 

Rozwój infrastruktury drogowej i kolejowej może tylko zwiększyć zainteresowanie gruntami w okolicy. 

Drogie działki
Klienci najchętniej kupują działki pod Łomżą. Niesłabnącym zainteresowaniem zdaniem moich rozmówców cieszy się teren gminy Łomża, a gminy Piątnica agenci nieruchomości dostrzegają jako jeszcze do końca nie odkryty. Sytuacja może się zmienić po otwarciu obwodnicy i mostu, czego skutkiem będzie mniejszy ruch na obu dotychczasowych mostach.

Wielkość podłomżyńskiej działki wynosi średnio 10 arów, choć zasobniejsi klienci kupują 15-arowe i większe. W Łomży taka działka jest o 4 ary mniejsza. Końcowa cena zależy od wielu szczegółów (wielkości, położenia itp), o których trudno opowiedzieć w artykule. Podaję, za moimi rozmówcami, orientacyjne ceny.

Za działkę w Konarzycach średnio w 2018 roku płacono około 80 zł/m2, a w 2021 już 140 zł/m2. 

W Starej Łomży w 2018 roku cena ta wynosiła 100-120zł/m2, a w 2021 już około 200 zł/m2. W Kupiskach w 2018 roku płacono 80 zł/m2, a trzy lata później nawet 200 zł/m2. 

W Nowogrodzie w 2018 roku średnie ceny działek kształtowały się na poziomie 60 zł/m2, by w 2021 roku osiągać ceny około100 zł/m2. W Łomży w tym czasie cena sięgała 300 zł/m2. 

W Piątnicy przed skokiem cenowym w 2018 roku płacono 80 zł/m2 , to w 2018 roku „tylko” 100zł/m2. 

Mieszkania w Łomży najchętniej kupowane są na tzw. południu czyli Górka Zawadzka, Jantar, osiedle Mazowieckie, od Sikorskiego i Venedy na południe. 

Najlepszy był 2021 rok
Rok 2022 zaczął się podobnie jak przy Covidzie. Rosnące stopy procentowe, a przede wszystkich wojna w Ukrainie i obawy o jej rozprzestrzenienie, skutecznie powstrzymały wielu kupujących. Klienci kredytowi tracą zdolności kredytowe, więc odkładają decyzje, a to przekłada się i na klienta gotówkowego – wyjaśnia Góralczyk. Skutkuje to spadkiem popytu, więc mimo, że na naszym lokalnym rynku kredyty mają mniejszy udział, to i tak wpłynęły na ceny nieruchomości. 

Spadek transakcji i aktywności w branży widać chociażby w tempie załatwianych formalności. Kredyt w dwa tygodnie, a aktualizacja podziału działek w starostwie na bieżąco. Wcześniej sytuacje zdaniem agentów nie do pomyślenia. Kredyt załatwiało się nawet pół roku i więcej, a w starostwie 3 miesiące. 

- W roku 2022 mamy do czynienia z rynkiem klienta kupującego, głównie gotówkowego – podsumowuje Leszek Porzeziński.

Nie oznacza to jednak pustki.

- Wystarczy wrzucić w eter ofertę, że na południu mamy mieszkanie, które jest na pierwszym piętrze, dwustronne i klienci od razu się tym zainteresują i w ciągu tygodnia takie mieszkanie u nas w biurze możemy sprzedać – tłumaczą agenci - mieszkanie ma masę prezentacji, ale klienci nie licytują jak wcześniej w górę, a w dół. Cena, która była podana na ofercie była obniżana o 20-30 tys. zł.

- W 2022 roku ceny mieszkań i działek się ustabilizowały, z tendencją do spadków – stwierdza Góralczyk. - Choć baza ofert jest na podobnym poziomie, a na rynku pierwotnym transakcje są, to jest ich mniej.

Pojawiali się już pierwsi klienci, których rata kredytu przerasta i chcieli sprzedać nieruchomość i spłacić kredyt. Gdzie mieszkać? Może u rodziców? To dylematy, które towarzyszą tym ludziom.

Rok 2023 stabilizacja i negocjacje w dół
W najbliższym czasie zdaniem Góralczyka utrzyma się dotychczasowy trend, tj. stabilizacja cen i negocjacje w dół, czyli rynek klienta kupującego, a licytowanie w górę jedynie w wyjątkowych sytuacjach. W Polsce jest bardzo silna potrzeba posiadania na własność mieszkania. Większość tych co wzięli kredyty raczej będą szukać kolejnego miejsca czy sposobu zarobku, niż sprzedawać mieszkanie. 

- Jeśli ktoś kupił mieszkanie od developera za 7 tys. zł, musiał je wykończyć, czyli dołożyć kolejne 1000-1500 zł, czyli w sumie 8,5 tys. zł to nie sprzeda tego za 6 tys zł – tłumaczy Tomasz Góralczyk. - Raczej będzie szukać drugiego i trzeciego sposobu dochodu, żeby sprostać wydatkom i utrzymać się u siebie.

Klient gotówkowy jest jak kot, który czeka na ofiarę – tłumaczą. Załamanie akcji kredytowej wpływa na obniżkę cen, a to dla klienta gotówkowego, który ma mocną kartę w postaci gotówki w ręku, tylko sprawi, że będzie cisnął w dół. Od determinacji i potrzeb sprzedającego będzie zależało czy sprzeda i za ile.

Ciekawa sytuacja ma miejsce na Mazurach, bo firma ma także swoje biuro w Giżycku.

- Po covidzie grunty skoczyły nieprawdopodobnie, a teraz nie ma tam prawie transakcji – stwierdza. 

Zdaniem Tomasza Góralczyka, właściciel Biura Góralczyk Nieruchomości,  inwestycje strukturalne, które dzieją się wokół nas, chwilowo budują rynek wynajmu mieszkań. Kadra menedżerska mieszka w wynajętych mieszkania, a robotnicza na kwaterach. Te inwestycje są jednak czasowe, i za kilka lat się kończą. Podnoszą cenę najmu w mieście, co dla wynajmujących jest dobrą wiadomością, ale dla najemców już nie. Pewien lekarz, który podpisał kontrakt ze szpitalem nie krył zaskoczenia, gdy okazało się, że wynajęcie mieszkania w Łomży jest droższe niż w Katowicach. Łomża byłaby dobrym miejscem do mieszkania, ale brakuje tu zakładów pracy. Tendencja z jaką mamy od lat do czynienia jest wyraźna, młodzi wyjeżdżają z miasta i regionu. Pojedyncze przypadki powrotów nie zmieniają tego obrazu. Kupujący, którzy na starość chcą tu osiąść jeszcze wzmacniają procesy starzenia się populacji.

Czy Łomża, szerzej region, pozostanie miastem emerytów? Wg. danych GUS-u około 1/3 mieszkańców Łomży jest w wieku emerytalnym, a najmłodsza populacja żyje na terenie gminy Łomża. 

Jakie są Państwa obserwacje, doświadczenia związane z rynkiem nieruchomości i mieszkaniowym. Co dla Państwa jest ważne przy podejmowaniu decyzji o osiedleniu. Proszę o opinie.

Marek Maliszewski
biuro@4lomza.pl

 

Starzejąca się Łomża