Błąd, bałagan i klops - ::4lomza.pl:: Regionalny Portal

Historia Pani Zofii zaczęła się w 2019 roku, kiedy na podstawie obowiązującego prawa postanowiła wykupić zajmowane przez siebie mieszkanie komunalne w bloku przy alei Legionów 36a. Każdy zajmujący mieszkanie komunalne, który spełniał zapisane w uchwale warunki, mógł to zrobić. Stosowny wniosek złożyła więc mieszkanka 19 sierpnia 2019 r. „Protokół Rokowań” podpisany przez wiceprezydenta Andrzeja Garlickiego i zainteresowaną otrzymała z Urzędu Miejskiego 10 grudnia tegoż roku. Dokument stwierdza jednoznacznie kilka kluczowych dla wykupu mieszkania spraw. Miasto Łomża przyznaje, że jest właścicielem mieszkania w zabudowie wielorodzinnej. Oświadcza, że mieszkanie Pani Zofii ma księgę wieczystą i pada numer tej księgi. Zgodnie z tym wpisem, na który powołuje się ratusz, blok składa się „z 20 samodzielnych lokali mieszkalnych, mogących stanowić odrębne nieruchomości”. Przywołana jest wielkość zajmowanego mieszkania, piętro, udziały w gruncie, słowem wszystko, co jest niezbędne do przeprowadzenia wykupu. Oczywiście pada także kwota, jaką zainteresowana musi wpłacić, by mieszkanie stało się jej własnością. 

„Protokół z rokowań stanowi podstawę do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego” - poucza wiceprezydent Andrzej Garlicki w pkt 4 w paragrafie 3. 

Co poszło nie tak, że 6 dni później Pani Zofia składa w urzędzie pismo, w którym pyta co jest nie tak z „Protokołem Rokowań” i dlaczego „lokal nie może zostać sprzedany”. O dziwo, tego samego dnia wiceprezydent Garlicki odpowiada, że ustalenia sprzed tygodnia nie są prawdziwe. Samodzielnych mieszkań jest nie 20 a 15 i co ciekawe, informacja ta ma się znajdować we wpisie w księdze wieczystej, o tym samym numerze co tydzień wcześniej pisał wiceprezydent, że ma 20 mieszkań. Bałagan?

Lokatorka w tym budynku mieszka od  2014 roku, kiedy „dokonano przebudowy strychu budynku, który został zaadoptowany na pięć nowych lokali komunalnych”. Wiceprezydent 16.12.2019 roku wyjaśnia, że dobudowanie nowych mieszkań zmieniło wysokość udziałów części wspólnej budynku i gruntu. „Dlatego też, przed kolejnym wyodrębnieniem lokalu (sprzedażą dop. red.) należy wykonać inwentaryzację budynku i ustalić właściwe udziały właścicielom lokali”. Po tygodniu od uzgodnienia warunków wiceprezydent stwierdza, że w obecnym stanie prawnym nie może załatwić wniosku mieszkanki pozytywnie i prosi o nie wpłacanie uzgodnionych pieniędzy za mieszkanie. Mieszkance pozostawia nadzieję, że „jeśli stan prawny nieruchomości w księdze wieczystej zostanie uregulowany przez upływem daty aktualności operatu szacunkowego czyli do dnia 23.09.2020r., wykup lokalu będzie możliwy zgodnie z operatem”. 

Po pół roku (9.06.2020r.) Pani Zofia ponownie prosi „o pomoc w załatwieniu sprawy wykupu mieszkania”, ponieważ boi się, że urzędnicy nie zdążą z wyodrębnieniem lokalu i z formalnościami zmiany wysokości udziałów części wspólnych. Martwi się, że 23.09.2020 minie, a ona będzie musiała ponownie płacić za ten dokument, który stracił ważność, ale nie z jej winy. 

„Kilkakrotnie byłam w Wydziale Gospodarowania Nieruchomościami. Nikt nie umiał mi powiedzieć kiedy zostanie przeprowadzona inwentaryzacja budynku i ustalenie właściwych udziałów właścicieli nieruchomości” - pisze rozżalona mieszkanka Łomży do prezydenta miasta Mariusza Chrzanowskiego. Dodaje, że jest emerytką i musi się liczyć z każdym wydatkiem, dlatego chce, aby koszty już nie rosły.

Co na to prezydent, w imieniu którego odpowiada jego zastępca? „Miasto Łomża podtrzymuje swoje stanowisko”. Uspokaja, „Po uregulowaniu stanu prawnego nieruchomości … nie będzie musiała Pani ponosić kosztów obu wycen”. Zobowiązana będzie jedynie opłacić nowy operat szacunkowy, który jak Państwo wiecie, „posłuży do zawarcia umowy wykupu”. W tej odpowiedzi z 30.06.2020r. wiceprezydent Garlicki informuje, że „Miasto Łomża wszczęło procedurę wyłonienia wykonawcy do sporządzenia inwentaryzacji budynku”. Po trzech tygodniach lokatorka otrzymuje nawet pismo z nazwą wybranego wykonawcy i prośbą o udostępnienie lokalu”. 

Mija prawie 10 miesięcy i Pani Zofia ponownie pyta (15.04.2021r.) co z ustaleniem udziałów. Wykonawca „oświadczył, że nie jest w stanie wywiązać się z umowy” - odpowiada wiceprezydent 27.04.2021r. Po miesiącu wybrano kolejną firmę, która do 29.10.2021r. ma dokonać inwentaryzacji, o czym ratusz informuje Panią Zofię. Cierpliwa mieszkanka miasta pod koniec stycznia 2022 roku znów pyta, „kiedy będę mogła wykupić na własność mieszkanie”. Pismem z 3.03.2022r. lokatorka po raz drugi „wyraża chęć wykupienia mieszkania”. 

Rada Miasta 23 lutego 2022 roku zmieniła uchwałę pozwalająca na sprzedaż mieszkań komunalnych z 70% bonifikatą i zakończyła tę formę nabywania mieszkań. Nowe prawo w życie wchodzi po 14 dniach (od 11 marca), ale złożone wcześniej wnioski mają być zrealizowane.

„Pani wniosek... będzie realizowany” - uspokaja pismem z 4 .03.2022r. wiceprezydent Andrzej Garlicki. Dodaje, że protokół z rokowań został unieważniony i prezydent Miasta Łomża opracował tak oczekiwaną inwentaryzację obiektu. Polecił nawet MPGKiM-owi przeprowadzenie procedury zmiany udziałów. 

Wreszcie, powie znudzony czytelnik, … nic bardziej mylnego.

„W dalszym ciągu podtrzymuję swoje stanowisko, iż brak jest możliwości sprzedaży przedmiotowego lokalu” - pisze po roku od tej daty zastępca prezydenta Łomży Mariusza Chrzanowskiego – Andrzej Garlicki (23.03.2023r.). Urzędnik dodaje podobnie jak 4 lata wcześniej, że jest 15 a nie 20 samodzielnych lokali, że w 2014 roku adoptowano poddasze co poskutkowało zmianą wysokości udziałów w części wspólnej. Przyznaje nawet, że zrobiono inwentaryzację i czeka ona na regulację udziałów i wprowadzenie do księgi wieczystej nieruchomości. 

Prezydent potwierdza o czym dowiedziała się mieszkanka, że trwa procedura sprzedaży 2 lokali z tego bloku, ale dotyczy to mieszkań „starej” części. Urzędnik zapewnia, że udziały w częściach wspólnych zostały pomniejszone. Mieszkanie Pani Zofii  w dobudowanej części na poddaszu „w dalszym ciągu stanowi cześć wspólną budynku, co jest równoznaczne z brakiem możliwości jego sprzedaży” - pisze po prawie 4 latach pracy nad rozwiązaniem kwestii sprzedaży lokalu komunalnego wiceprezydent Andrzej Garlicki. Emerytka na spotkaniu w ratuszu 24.04.2023r. usłyszała, żeby pokryła koszty wpisów w księdze wieczystej wszystkich mieszkań, nie tylko swojego, wówczas możliwe będzie kontynuowanie sprzedaży lokalu. Chodzi o około 30 tys. zł. 

- To przecież nie moje zaniedbanie doprowadziło do tej sytuacji – żali się mieszkanka Łomży. - Dlaczego ja mam płacić za innych. Zapłacę za siebie. Miasto chce wydać 20 tysięcy złotych na filiżanki, wydaje takie pieniądze na Rolnika, a nie może wydać 30 tysięcy na księgi. Dlaczego na to nie ma pieniędzy” – pyta?

Widzimisię prezydenta?
„Ustawowym obowiązkiem gminy jest udzielenie pomocy mieszkaniowej, która realizowana jest poprzez najem lokali, natomiast sprzedaż najemcy zajmowanego lokalu oraz ewentualne udzielenie bonifikaty od ceny sprzedaży to jedynie przewidziana prawem możliwość. Zatem Prezydent Miasta Łomża nie ma obowiązku sprzedaży lokalu na rzecz lokatorki będącej najemcą lokalu, położonego w budynku przy Alei Legionów 36A” - tłumaczy ratusz. Czyli już nie prawo, a widzimisię prezydenta decyduje o możliwości wykupu?

W uchwale nr 179/XXII/12, która reguluje sprzedaż z bonifikatą w § 2 zapisano, że „Lokale mieszkalne w budynkach komunalnych mogą być sprzedawane najemcom na ich wniosek, bądź na wniosek Prezydenta Miasta o przeznaczeniu lokalu/i do sprzedaży”. Oczywiście sama wola nabywcy nie wystarczy, musi spełnić określone wymogi wyliczone w akcie, np. min. 5 lat zamieszkiwania.  

Uchwała jasno określa komu można, a komu nie przysługuje prawo do wykupu mieszkania. W żadnym z punktów nie daje prezydentowi uprawnień uznaniowości, tj. komu chce to sprzeda, a komu nie chce, to odprawi mieszkańca z kwitkiem. 

Gdzie tkwi problem?
Przedstawiony problem z wykupem mieszkania pokazuje prawdopodobnie swoistą ukrytą „wadę prawną”,  jaką mogą być dotknięte dobudowane na strychach mieszkania. Gdyby nie Pani Zofia, nie mielibyśmy o tym wiedzy. 

„Protokół z Rokowań” (z 10.12.2019r.) roku jednoznacznie stwierdza kilka istotnych kwestii. Miasto Łomża oświadcza, że wpis w księdze wieczystej zawiera informację o 20 samodzielnych lokalach mieszkaniowych, mogących stanowić odrębne nieruchomości. Czyli można je sprzedać. Stwierdzono to po 5 latach od wybudowania i po prawie 4 miesiącach od złożenia wniosku przez Panią Zofię. Później, sądząc po udzielanych odpowiedziach, okazało się to nieprawdą. 

„Nadbudowę w budynku przy Alei Legionów 36A przeprowadzono w oparciu o  Decyzję nr 65/13 z dnia 26.04.2013r. zatwierdzającą projekt budowlany i  udzielającą pozwolenia na przebudowę poddasza nieużytkowego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym z przeznaczeniem na cele mieszkalne wraz z dobudową wiatrołapu i balkonów w poziomie parteru oraz dociepleniem ścian zewnętrznych” - wyjaśnia ratusz o pytanie na jakiej podstawie rozpoczęto budowę.

Nie rozwiązano przy tym podziału części wspólnych. Ratusz wyjaśnia, że celem nie jest sprzedaż mieszkań, a zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych mieszkańca. To oczywiste, miasto nie jest developerem, ale uchwała Rady Miasta każdemu, po spełnieniu określonych warunków, dawała prawo do wykupu z bonifikatą. To wyostrzyło ograniczenia mieszkania, być może znane wcześniej nielicznym. Jak wytłumaczyć Pani Zofii równość wobec prawa, którą gwarantuje Konstytucja, gdy sąsiedzi z niższej kondygnacji mogą wykupić mieszkanie, a ona nie, spełniając takie same kryteria. 

„Działania gminy zmierzające do zawarcia umowy sprzedaży lokalu w dobudowanej części nieruchomości mogą być skuteczne tylko na podstawie umowy zawartej po rozliczeniu udziałów na nowo, przy udziale wszystkich właścicieli lokali, gdyż prawne wydzielenie i sprzedaż przedmiotowej części nieruchomości zmienia udziały dotychczasowym współwłaścicielom i wywiera wpływ na sferę praw właścicieli lokali” - pisze w odpowiedzi ratusz. Nieuregulowanie tej kwestii wcześniej, przed rozbudową, dziś staje się poważnym problemem. Przyznaje to Pani Zofia i urzędnicy. 

„Na ostatnim zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 25 marca 2023 roku, w którym uczestniczyli właściciele lokali reprezentujący 30,4% ogółu właścicieli. Obecni na zebraniu właściciele po raz kolejny dyskutowali o zmianie udziałów, wstępnie deklarowali aprobatę, jednak nie wyrazili zgody na  poniesienie kosztów z  tym  związanych, które według nich winna ponieść osoba zainteresowana wykupem” - pisze ratusz. Stąd owe 30 tys. zł. Do tej sytuacji jednak nie doprowadziło zaniedbanie mieszkanki. 

Pozostali właściciele „nie przejawiają zainteresowania sprawą uregulowania udziałów w nieruchomości, a bez ich dobrowolnego stanowiska i działania sprawa w aktualnym czasie nie może zostać pozytywnie zakończona”. „W przypadku braku woli dotyczącej zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej wyrażonej przez wszystkich właścicieli lokali, Prezydent Miasta Łomża zmuszony będzie do odstąpienia od sprzedaży mieszkania, zlokalizowanego w dobudowanej części nieruchomości, wybudowanego ze środków miasta w 2014 r.” - kwitują urzędnicy. 

Pozostaje jeszcze droga sądowa, ponieważ ratusz choćby chciał, nie może opłacić wpisów w księgach wieczystych prywatnych, wykupionych lokali. 

Jeszcze jedno
„Miasto Łomża nie sprzedało dotychczas lokali, usytuowanych w dobudowanych częściach, ani nowobudowanych lub remontowanych budynkach mieszkalnych” - mówi ratusz. „Od 2011 roku przebudówek dokonano w 8 budynkach komunalnych, dzięki czemu uzyskano 35 dodatkowych lokali”. Nie wiemy, czy wszyscy ci najemcy mają lokale z tą „wadą”? 

Wiemy natomiast, że wielkość mieszkań ma wpływ na opłaty dodatkowe. 

„Właściciele lokali partycypują w kosztach bieżącego utrzymania części wspólnych nieruchomości, proporcjonalnie do posiadanych przez nich udziałów. Wysokość udziału zależna jest od powierzchni użytkowej danego lokalu i wyrażona jest ułamkiem (powierzchnia użytkowa lokalu do sumy powierzchni użytkowej wszystkich lokali w  budynku). W przypadku budynku Aleja Legionów 36A udział ten liczony jest aktualnie do łącznej powierzchni użytkowej 20  lokali, przy czym część poddasza zaadaptowana na cele mieszkalne wyłączona jest z części wspólnej nieruchomości” - tłumaczy urząd. Aktualny udział we wskazanym bloku jest wynikiem starania się o wykup mieszkania przez Panią Zofię. Otwartym pozostaje pytanie, czy w pozostałych blokach z zaadaptowanymi poddaszami również przeprowadzono aktualizację udziałów. Jeśli nie, to jakim kluczem obliczono im opłaty za aktualny udział.

Bulwersujące jest to zwodzenie przez prezydentów mieszkanki Łomży w sprawie wykupu mieszkania przez prawie 4 lata.